住宅ローンについて

2021/10/25

ブログ・豆知識

こんにちは！
古河市で不動産売買のサポートをしている栄進です。
不動産を購入する際に多くの方が”住宅ローン”を利用すると思いますが、この住宅ローンは審査を通らなければ融資が開始されません。
審査に申し込むという事は、必ずしも住宅ローンを利用できるとは限らないという事になり、もし審査が通らなかった場合はどうなってしまうのでしょうか。
「契約を解除したい」と思っても、「違約金を払わないといけなのでは…」と不安になりますよね。
このような状況になってしまった場合、重要事項説明書にはどのような条項あるいは約束事が記載されているのでしょうか。
◇第19条：ローン特約
簡潔に言うと、住宅ローンにおける融資が承諾されずに期日までにお金を支払う事が出来ないと判明した場合、売買契約が”自動的に解除”されます。
この条項によって「白紙解除」と呼ばれる解除方法が適用され、原状回復を行います。
この時、皆さんが心配していることであろう”違約金”については、”支払いは不要”となりますので安心してください。
「白紙解除」とは、その売買契約が「そもそも無かった」という状況に戻すことを指しますので、お互いに債権あるいは債務も当然無くなります。
◇ローン特約のねらい
住宅ローン審査の結果、融資の承諾が得られず買主は売主へ代金を支払うことができない場合、最終的に契約違反となってしまいます。
これは、あまりにも買主が可哀想なので住宅ローンを利用して不動産を購入しようと考えている買主の皆さんは、売買契約を締結する際にローン特約を付け加えておくと安心かと思います。
標記の融資利用の場合という欄に記入されたローンが承認されなければ、特約が適用されます。
逆を言うと、その欄に記入をしなかったローンは特約が適用されず現金扱いとなってしまうので注意してください。
買主も審査に通るか通らないか不安ではありますが、ローンが承諾されるのか、ちゃんと契約を締結することができるのだろうかと売主側もとても不安になります。
なので、買主は義務として、不動産売買契約を終えた後に速やかに住宅ローンの本申し込みをしましょう。
買主が住宅ローンの審査に必要な手続きを行わなかった場合など買主の落ち度で住宅ローンを利用できなかった場合は、この特約は適用されません。
◇スケジュールを把握する
融資承認予定日を設定する時は、買主が利用する住宅ローンのスケジュールを把握した上で買主と売主の当事者間で十分に話し合いながら、利用するローンに合わせて期日を設定していきます。
「契約解除期限」は、買主が住宅ローンを利用できないと判明した時、買主と売主の間で協議を行い、売主への通知に何日かかかることを想定した上で双方の合意によって決定されます。
このとき、一般的な契約解除の期限は融資承認予定日の最終日より1週間～10日後です。
融資承認予定日までに、住宅ローンの承認が得られなければ売買契約は自動的に解除となるのですが、この時契約解除期限までに売主へ解除の通告をしなかった場合、特約が適応されないので気を付けてください。
◇その他の細かい設定
住宅ローンが承認されたが、一部において承認されなかったという場合があります。
これは、金融機関から住宅ローンの審査結果が融資承認予定日までに出ない場合や申し込んだ全額の融資は認めることができないので一部減額という形で承認された場合を指します。
また、ローン特約が適用されて契約は白紙となった時、売主は買主から受け取った金額を買主へ返還します。
この時、宅地建物取引業者が受け取る仲介手数料も同様に変換するのですが、契約内容に「無利息にて返還」と記載されている場合は、受け取った日から
返還の期日までに利息を付けずに返還をします。
◇まとめ
本日は、第19条「ローンの特約」について簡単にご説明しましたが、いかがでしたでしょうか？
住宅ローンの審査が通らなかったらどうにかしてお金を集めて売主へ支払いをするという心配は不要です。
融資が受けられないと判明した場合は、売主へ通告をすることによって売買契約の自動解除が可能になります。
必ず、契約内容にどこの金融機関でどのような条件の住宅ローンを申し込んだのかを必ず記入するようにしましょう。
不動産のことでお悩みの際は、当社までいつでもお気軽にご相談ください。
最後までお読みいただきありがとうございました。