本日は、地震や台風などの自然災害によって建物に住むことができなくなってしまった時？

2022/12/01

ブログ・豆知識

こんにちは！
古河市で不動産売買のサポートをしている栄進です。
様々な不動産の中からたくさん悩んで一つの不動産を選び、無事に不動産売買契約を結ぶことができ安心していたとしましょう。
新しく住む家や生活にわくわくしていたら、自然災害によって建物が壊れてしまいました。
このような時、どうしたらよいのでしょうか。
このような作り話のようなアクシデントが発生してしまう可能性はゼロではありません。
手付金も払ってしまっているし、これからのローンもある上に、自費で建物を直すことになると考えると頭が痛くなるかもしれません。
本日は、地震や台風などの自然災害によって建物に住むことができなくなってしまった場合、誰が責任を負担するのかなど民法などを確認しながらお話していこうと思います。

◎民法では、
民法第534条1項では、「債権者の危険負担」というものがあります。
そこには、「特定物に関する物権の設定又は、移転を双務契約の目的とした場合において、その物が債務者の責めに帰することができない事由によって滅失し、又は損傷したときは、その滅失又は損傷は、債権者の負担に帰する。」と記載されています。
とても理解が難しい文章かと思うので、順を追って説明していこうと思います。
「特定物」というのは、不動産のことを指しており、「移転を双務契約」という文章では不動産売買において売主様と買主様が双方的に義務を負うことを指しています。
売主様は、買主様に対して不動産を引き渡さなければなりませんし、逆に買主様は売主様に対して手付金及び購入した代金を支払わなければなりません。

「債権者」・「債務者」と、少々難しい言葉がありますが、こちらも説明していきます。
物件を引き渡す売主様のことを「債務者」といい、残りの代金を受け取る売主様のことを「債権者」といいます。
どちらも売主様なのに、どうして「債権者」と「債務者」のどちらにもなれるのか？と疑問に思う方もいらっしゃるかと思います。
「債権者」の基準は、「物件を引き渡してもらう」という権利が債権となります。
買主様の場合は、物件を受け取る場合は「債務者」となり、残りの代金を支払う場合は「債務者」といいます。
以上のことを踏まえて民法を理解してみると、不動産の売買契約を締結した後に、売主様の責任ではないトラブルによってその住宅に住むことができなくなってしまった場合は買主様がそれを負担することになるということです。

◎不動産売買の契約では、
一番最悪な場合として、一度も住んでいないのに建物が壊れてしまったとしても民法上から考えると、すべて自分で負担をしなければなりません。
住んでいないのに住宅ローンを払い続けることは全く腑に落ちないかと思います。
建物が燃えてしまったり地割れが発生したりすると、その土地と建物の価値がとても下がり不動産を担保とするのに値しなくなるため、銀行側は住宅ローンの融資をしなくなります。
不動産はかなりの金額ですから、住んでもいない不動産にお金を支払うのは公平性に欠けます。
そのため、民法による規定を売買契約書に記載されている”特約”で変更していきます。
内容としては、不可抗力によって不動産の引き渡しをする前に使えなくなった場合は、買主様は契約を解除することができます。
また、引き渡しをする前に不動産に損傷が発生した場合は、買主様はその部分を直すように請求することができます。
これらによって、売買契約から引き渡しをする前までに起こった損害に対しては、売主様の負担とすることができます。

◎まとめ
本日は、引渡し前に不動産が損傷あるいは住めない状態になってしまったときの責任についてお話させていただきましたが、いかがでしたでしょうか？
民法上では「買主様」の責任となりますが、不動産契約の”特約”によって「売主様」の責任とすることができます。
売主様は、不動産売買の契約が成立したからといって安心してはいけません。
買主様へ不動産が引き渡されるまで大切に扱っていきましょう。

不動産のことでお悩みの際は、当社までいつでもお気軽にご相談ください。
最後までお読みいただきありがとうございました。