住宅ローンが未完済の状態でローン組めるの?

query_builder 2021/06/02
住宅ローン
住宅ローン イメージ図

こんにちは!
古河市で不動産売買のサポートをしている栄進です。
皆さんは、住宅ローンが未完済の場合でも売却が可能な場合があるのをご存じですか?
住宅ローンが未完済の状態で家を買い替えたり、パートナーの転勤でやむを得ず転居する場合が少なくともあると思います。
そのような方のために、住宅ローンと売却についてお話いたします。
◎売却の基本ルール
数十年と住宅ローンを返済していかなければならない中、家の売却を考えた時にまずは今現在での未完済の住宅ローンつまり、あとどのくらい残っているのかを調べる必要があります。
その調べた金額と自分の物件の売却価格で住宅ローンを完済できるのか比較をします。
原則として、住宅ローンを完済していなければ家を売却することが出来ません。
理由は、住宅ローンを金融機関から借りている際は「抵当権(ていとうけん)」というものが付いています。
住宅ローン借りる金額が大きいので、自分が買った家を借金の担保とします。
そして、住宅ローンを完済できない場合、銀行が裁判所にお願いをして裁判所が強制的に家を売却をして銀行側にお金を返済します。
このことを競売(けいばい)と言います。
つまり、貸したお金の返済が不可能となった時に、家を売却をしてお金を回収する権利を「抵当権」と言い、家に抵当権を付けるのを「抵当権設定」と言います。
自分で家を購入した際に、登記簿というものを司法書士の方から受け取るのですが、そこに抵当権設定の登録がされていることを確認できます。
家を売却する時は、住宅ローンを完済して「抵当権」を銀行から取り下げてもらわなければ売却することが出来ません。
◎未完済の場合
1.アンダーローン
では、未完済なのにどのようにして売却をおこなうのでしょうか。
簡単に言うと、未完済の住宅ローンの金額より物件の売却価格が上回っている場合で、このことをアンダーローンと言います。
住宅ローンの残りの金額は「返済予定表」という返済までの予定が数十年後まで詳細に書かれている書類で確認することができるのですが、これは固定金利での契約の場合に金融機関より輸送される書類です。
変動金利で契約している場合は、半年に一度の金利の見直しを行った後に、返済表が届くこともあります。
他にも、毎年秋ごろに金融機関から残高証明書が郵送されるので、その書類でも確認が可能です。
2.オーバーローン
オーバーローンとは、住宅ローン未完済額が大きく売却価格では完済することが不可能な場合を差します。
対策としては、貯金などの自己資金もしくは親戚や周りの人からお金を借りて返済する方法と任意売却を行う方法、住み替えローンを利用する方法があります。
交渉した後は、新しい買主を探してその売却金額をローン返済に充てます。
任意売却とは、不動産会社に間に入ってもらい、裁判所に強制売却をするのを待ってもらえるように説得をしてもらいます。
ですが、任意売却をする際はどこの不動産会社でも行えるわけではないので、任意売却が得意な不動産会社を選ぶ必要があります。
住み替えローンとは、売却をしてもローンが残っていても、新しく借りるローンと合わせて借りる方法です。
条件として、売却するタイミングと新しい家を購入するタイミングを同じにして決済日を合わせなければなりません。
◎まとめ
本日は、住宅ローンが未完済の場合での売却方法について簡単にご説明いたしましたが、いかがでしたでしょうか。
まずは、住宅ローンの残高を確認をして売却価格と比較を行いましょう。
自分はどの方法で売却ができるのかを一人で決めずに、信頼できる不動産会社に相談をしましょう。
不動産のことでお悩みの際は、当社までいつでもお気軽にご相談ください。
最後までお読みいただきありがとうございました。

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