元利均等返済と元金均等返済のメリット・デメリットは？

2023/07/06

住宅ローン

こんにちは！
古河市で不動産売買のサポートをしている栄進です。
マイホームの購入や売却を検討されている方はいらっしゃいませんか？前回の記事では変動金利がどういったものなのか、についてお話させて頂きました。今回は変動金利のメリットやデメリットについてお話させて頂きたいと思います。これから住宅ローンを検討されている方は是非参考にしてみてください。

◎ 元利均等返済と元金均等返済のメリット・デメリットは？

一般的に元利均等返済の場合は、一定額を期間中返済し続けるのに対して、元金均等の場合支払当初に利息分の返済になる事が多いため、支払い前半は月々の総返済額が元利均等返済よりも多くなるというデメリットとなります。半面、トータルの返済額の面でいうと元金均等返済のほうが元利均等返済よりも少なくなるメリットが生まれます。

◎ 変動金利型住宅ローンの元利均等返済方式の5年ルールと125％ルール

「5年ルール」があるから急に金利が上がっても5年の間は安心だろう、と思った方。それでは変動金利の仕組みをまだまだ理解できていません。毎月の返済額は一定となりますが、実は返済した額の内訳は自分達の気づかぬうちに、水面下で変化しているのです。実際に、返済額の中にある元本返済分、利息支払い分このふたつの内訳は半年ごとに変わっているのです。

◎ 金利上昇時は利息支払い分が優先的に返済されるため、元本がなかなか減らないことに

これは、元利均等返済方式の特徴で、
１.「毎月定額を返済していく」
２.「元金より利息の支払いが優先される」
という2つの仕組みが一つの原因となります。本来であれば、金利が上昇した場合その分利息が増えるので、毎月の支払額がその分増えるはずですよね。しかし、元利均等返済方式の場合は「毎月決まった定額を返済していく」というルールがあるので、返済額は「5年ルール」により5年間は増える事はありません。ですが、「元金よりも利息の支払いの方が優先される」という
ルールがあるので、金利が上昇した分の利息は返済していくことになります。また、その分の元本部分への返済が、金利上昇前よりも減少するということになります。元本がなかなか減らないということは、借入残高がなかなか減らないという結果につながってしまいます。

◎まとめ

今回は変動金利のメリットやデメリットについてお話させて頂きました。ここ数年は大きな金利変動はありませんでしたので、元本の減りが当初していた計画から大きくずれてしまうということはありませんでしたが、今後も同じような状況が続くかどうかは、誰にも分かりません。5年ルールと1.25倍ルールがあるから安全と安易に考えてはいけないということを理解していただければ幸いです。最後まで読んでいただきありがとうございます。古河市での不動産購入の際は栄進までお声かけ下さい。よろしくお願いします。